????編者按：
????淡季開(kāi)局的2010年樓市，迎來(lái)了國(guó)家宏觀調(diào)控的強(qiáng)音。國(guó)務(wù)院辦公廳日前下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中被視為“重量級(jí)”投資限制政策的當(dāng)屬“二套房貸首付比例不低于四成”，但其未對(duì)改善型住房及二套房貸利率作出明確規(guī)定的內(nèi)容卻留下了市場(chǎng)操作懸念。
????不知道這一次，高歌猛進(jìn)的土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)能不能真正歇歇腳。
????“我行已收緊二套房貸業(yè)務(wù)權(quán)限。”國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)對(duì)外公布的第二天，北京一家股份制商業(yè)銀行的內(nèi)部文件，對(duì)二套房貸利率浮動(dòng)如是進(jìn)行了說(shuō)明。
????《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者隨后撥打這家銀行的咨詢電話詢問(wèn)得知，這家銀行北京分行目前房貸政策是：改善型二套房(首套房人均面積低于北京市標(biāo)準(zhǔn))利率跟首套房一樣享受7折優(yōu)惠，非改善型二套房利率是7.1折起。
????銀行目前仍存操作空間
????早在2007年9月底，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中就對(duì)二套房首付比例為40%、利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍作出了明確規(guī)定。而此后，隨著2008年的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)由“牛”轉(zhuǎn)“熊”，政策的調(diào)控方向也發(fā)生了變化，此前的房貸政策在執(zhí)行過(guò)程中的靈活性增大了很多。
????今年1月10日正式下發(fā)的《通知》，要求加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，明確第二套住房購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)是以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位，并再次重申貸款首付款比例不得低于40%。
????“此次的國(guó)辦《通知》最大的特點(diǎn)是，僅僅規(guī)定了二套房貸款的首付比例，而未提及利率的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。”鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，如果央行、銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門(mén)不出臺(tái)具體的政策細(xì)則對(duì)利率的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)加以規(guī)定，就必然給銀行留有一定的操作空間。
????中國(guó)銀行相關(guān)工作人員表示，按照相關(guān)規(guī)定自2008年至今，中國(guó)銀行執(zhí)行的購(gòu)買第二套(含)以上住房的貸款首付款比例一直是40%，而5年期以上房貸利率也嚴(yán)格上浮1.1倍，目前的利率標(biāo)準(zhǔn)為6.534%，相比而言，享受0.7倍優(yōu)惠的首套住房貸款利率僅為4.158%。
????“四大國(guó)有銀行基本都按照央行、銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門(mén)的規(guī)定政策嚴(yán)格執(zhí)行，但其他的中小銀行由于具有更大的放貸動(dòng)力和更為靈活的政策把控力，往往在利率上會(huì)執(zhí)行最為優(yōu)惠的標(biāo)準(zhǔn)。”一位國(guó)有銀行內(nèi)部人士表示。
????房?jī)r(jià)走勢(shì)需博弈
????隨著房貸政策的收緊，北京的地產(chǎn)市場(chǎng)從2008年至今也經(jīng)歷了“大落”與“大起”。
????亞豪機(jī)構(gòu)根據(jù)其代理項(xiàng)目得出的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在2009年4月之前，其項(xiàng)目的非自住需求者很少，但隨著4月之后樓市回暖，投資型需求者開(kāi)始入市，目前市場(chǎng)中的投資比例已經(jīng)很大。就此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為：“新政會(huì)影響到投資客的投資行為，同時(shí)對(duì)于一部分賣舊買新的自住客群也會(huì)產(chǎn)生一定的影響。”
????然而，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師則表示，此次《通知》綜合運(yùn)用了土地、信貸、稅收、行政監(jiān)督等多種手段，來(lái)調(diào)控當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控思路是清晰、明確的，但調(diào)控手段并不嚴(yán)厲。“《通知》重在從需求和供應(yīng)兩個(gè)方面來(lái)遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，所采取的措施與2006年5月24日《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》相近。不過(guò)，值得注意的是，2006年的政策重要目標(biāo)也是控制房?jī)r(jià)上漲，但直到一年多以后的2007年9月，央行和銀監(jiān)會(huì)從信貸方面進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控，才導(dǎo)致2008年的房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落。”因此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師認(rèn)為此次《通知》的調(diào)控效果仍然要看房地產(chǎn)信貸的調(diào)控作用，即開(kāi)發(fā)信貸和住房消費(fèi)信貸的調(diào)控。
????而對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)，高姍則認(rèn)為，在新政作用下，北京房?jī)r(jià)的漲幅會(huì)趨緩，但出現(xiàn)拐點(diǎn)的可能性不是很大。“開(kāi)發(fā)商由于2009年的瘋狂銷售，手中持有非常充裕的資金，融資成本相對(duì)之前也有所降低。開(kāi)發(fā)商有了錢，即便未來(lái)銷量下滑了，他們也會(huì)有一定能力來(lái)支撐項(xiàng)目的價(jià)格，不會(huì)馬上作出下調(diào)價(jià)格這種對(duì)項(xiàng)目品牌不利且會(huì)影響后期銷售的行為。”
????不過(guò)，此次《通知》甫一祭出，卻被購(gòu)房者們寄予厚望。“目前的房?jī)r(jià)的確上漲過(guò)于瘋狂，希望《通知》能盡快顯現(xiàn)效力，讓房?jī)r(jià)回到我們能夠承受的水平。”止步于目前高房?jī)r(jià)的購(gòu)房者管先生如是說(shuō)。
????如此看來(lái)，新政效果如何、房?jī)r(jià)未來(lái)走向何處，還是取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方博弈的結(jié)果。 | 
